‘Meer huizen bouwen geen remedie voor torenhoge huizenprijzen’

De overheid wil de wooncrisis bezweren door de komende jaren een miljoen woningen bij te bouwen. Maar dat gaat niet helpen tegen de torenhoge huizenprijzen, schrijven experts donderdag in economenblad ESB. De prijzen van koopwoningen hangen namelijk nauwelijks samen met het woningtekort, maar veel meer met de financiële armslag van kopers.

Het inperken van kredietverstrekking is daarom een beter middel om prijsstijgingen op de huizenmarkt in te tomen, aldus de hoogleraren Dirk Schoenmaker en Dirk Bezemer. Maar dat ligt politiek gevoelig.

Hun boodschap sluit aan bij eerdere analyses van onder meer De Nederlandsche Bank (DNB), maar is desalniettemin ontnuchterend. Al jaren klinkt de mantra bouwen, bouwen, bouwen als antwoord op de huidige problemen op de woningmarkt. Als huizen minder schaars worden moet iedereen weer een huis kunnen vinden, is het verhaal. Ook starters die er nu nauwelijks meer tussenkomen.

Baksteenmythe

Schoenmaker, hoogleraar banking and finance te Rotterdam, vindt dit verhaal misleidend en noemt het ‘de baksteenmythe’. ‘Natuurlijk kan het geen kwaad om huizen bij te bouwen, vooral in steden waar de druk nu groot is. Maar zelfs als het lukt om een miljoen woningen bij te bouwen de komende jaren, zijn we nog niet van die hoge huizenprijzen af.’

De hoge huizenprijzen zijn volgens Schoenmaker namelijk niet het gevolg van een tekort aan huizen, maar van een overvloed aan geld. Werd in 2014 nog €1414 hypotheekschuld per €1000 gemiddeld reëel modaal inkomen verstrekt, in 2020 was dat verdrievoudigd tot €4245, stellen Schoenmaker en Bezemer. In diezelfde periode nam de woningschaarste nauwelijks toe, maar steeg de gemiddelde koopsom wel met 57%, betoogt de hoogleraar.

Eerder dit jaar wees hoofdeconoom Piet Hein van Mulligen van het Centraal Bureau voor de Statistiek er ook al op dat het tekort aan woningen al ruim twintig jaar vrijwel onveranderd is en daarmee niet de oorzaak lijkt te zijn van de huidige hoge huizenprijzen. Begin 2021 waren er voor iedere honderd woningen 101,2 huishoudens, dat was zelfs iets lager dan het gemiddelde van de afgelopen twintig jaar.

Volgens Van Mulligen is de belangrijkste drijfveer achter de sterke prijsstijgingen eerder een monetaire. ‘Door de lage rente kunnen mensen meer lenen en dus meer betalen voor een woning.’ De prijzen stijgen ook niet alleen in Nederland, maar in vrijwel alle Europese landen.

Ook DNB denkt dat de Nederlandse huizenprijzen in de praktijk vooral bepaald worden door de bestedingsruimte van huishoudens en niet zozeer door het fysieke tekort aan woningen. Om starters te helpen pleit DNB echter wel voor het bouwen van extra woningen. ‘Hoewel dit woningen vermoedelijk niet veel goedkoper maakt, zorgt het wel dat voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt’, aldus DNB afgelopen juli.

Wel of geen speculatieve bubbel

Hoewel de experts behoorlijk eensgezind het woningtekort afwijzen als oorzaak van de huidige hoge prijzen, zitten ze verder niet altijd op één lijn. Zo concludeerde hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer vorige week in ESB dat er geen speculatieve bubbel is op de Nederlandse huizenmarkt, omdat de huidige huizenprijzen redelijk in de pas lopen met de inkomens en woonlasten (die relatief laag zijn door de lage rente). Sterker, de huizenprijzen zouden zelfs nog iets hoger kunnen zijn, gezien de huidige inkomens en lage rente. En ze blijven de komende jaren ook nog stijgen volgens Boelhouwer.

Schoenmaker denkt juist dat er wel een bubbel is, ‘en die staat op spatten’. Het feit dat mensen meer dan een ton overbieden op een huis, en steeds vaker aflossingsvrije hypotheken nemen, zijn volgens hem allemaal signalen van oververhitting. De hoge prijzen ziet hij niet als een gevolg van inkomens en lage rente, maar van de hoeveelheid geld die banken en andere hypotheekverstrekkers in de markt pompen. Overheidsmaatregelen zoals de ‘jubelton’ die ouders belastingvrij kunnen schenken aan hun kinderen om een huis te kopen dragen daaraan bij. ‘Er moet daarom snel iets aan die overvloedige kredietverlening gebeuren, anders zijn we te laat’, zegt Schoenmaker.

Behalve dat de jubelton weg moet, vindt Schoenmaker dat de hypotheekrenteaftrek helemaal moet worden afgeschaft, het huis als vermogen moet worden belast (van box 1 naar box 3, waar eerder deze week ook muntfonds IMF voor pleitte) en starters weer overdrachtsbelasting moeten gaan betalen. ‘Dat klinkt onsympathiek, maar daar help je de starters juist mee. Al die cadeautjes voor starters hebben alleen maar tot hogere prijzen geleid, die moeten daarom weer weg’, zegt Schoenmaker.

Toch ook aanbodproblemen?

Daarnaast moet het kraantje van de kredietverlening worden aangedraaid, vindt Schoenmaker. Op dit moment kan een koper 100% van de woningwaarde lenen, dit moet naar 90% en voor starters naar 95%. Volgens Boelhouwer is die laatste maatregel niet te verkopen aan starters. ‘Die komen er dan helemaal niet meer tussen. En doorstromers raak je daar niet mee, want die hebben door hun overwaarde meestal toch geen 100% nodig.’ Ook ziet hij geen heil in het verhogen van de overdrachtsbelasting.

Wel ziet Boelhouwer de hypotheekrenteaftrek en de jubelton ‘liever vandaag dan morgen’ nog verdwijnen en aflossingsvrije hypotheken zouden wat hem betreft verboden moeten worden.

Er mag dan geen bubbel zijn, maar volgens Boelhouwer zijn er wel degelijk aanbodproblemen op de woningmarkt. Starters en mensen met een lager inkomen kunnen nu bijna geen huizen meer kopen en zijn aangewezen op de huurmarkt, waar de prijzen nu ook door het dak gaan en de wachttijd lang is. ‘Dat de prijzen in de vrije sector zo hoog zijn en de wachttijden voor sociale huurwoningen zo lang, laat ook zien dat er wel degelijk een woningtekort is in Nederland.’ Volgens ABF Research zijn er op dit moment 279.000 huizen te weinig in Nederland en dat aantal loopt de komende jaren op.

Bron: FD.nl Lees het volledige artikel