Huizenprijzen gaan mogelijk helemaal niet dalen: ‘De trein dendert door’
De koopwoningmarkt draaide in de eerste helft van 2020 op volle toeren. Er is nog geen enkel teken dat de prijzen gaan dalen, zoals de banken eerder verwachtten. Ook de krapte blijft op een ernstig niveau. ,,Als zelfs de coronacrisis al geen afkoeling veroorzaakt, houd ik mijn hart vast voor volgend jaar”, aldus hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer.
Boelhouwer baseert zijn analyse op de rapportage Monitor Koopwoningmarkt die vanmiddag wordt gepubliceerd. Uit deze kwartaalcijfers, verzameld door onder meer de Technische Universiteit Delft, blijkt dat corona niet of nauwelijks invloed heeft gehad op de woningmarkt en Boelhouwer durft zelfs de voorspelling uit te spreken dat die ook beperkt blijft als de coronaproblemen niet verergeren. Het gebrek aan grote nieuwbouwplannen en oplopende woningtekort zorgt ervoor dat de enorme krapte voorlopig blijft.
Het consumentenvertrouwen is iets gedaald, maar dat wordt volledig veroorzaakt door een tijdelijke en forse dip in de maand april. Het Kadaster registreerde zelfs meer transacties van woningen dan voorgaande jaren en de huizenprijs steeg maar liefst 7,5 procent, waar vóór corona nog werd gesproken over een mogelijke afvlakking. Het aanbod is historisch laag. Zeven jaar geleden konden kopers kiezen uit 30 woningen. Nu is de zogenoemde krapte-indicator 2,7; nog geen drie woningen om uit te kiezen. Makelaarsvereniging NVM meldde vorige maand dat een koopwoning gemiddeld binnen 28 dagen wordt verkocht, dat is extreem snel.
Lage rente
In de vorige kwartaalrapportage werden drie mogelijke ontwikkelingen genoemd die het normale marktproces kunnen verstoren: een sterke stijging van de kapitaalmarktrente, een abrupte ombuiging van het verkoopproces door eigenaar-bewoners (eerst het huis te koop zetten en dan pas iets nieuws kopen) en het massaal te koop aanbieden van woningen door kleine particuliere beleggers. Tot op heden hebben deze ontwikkelingen zich nauwelijks tot niet voorgedaan, zo stelt de rapportage. Doordat het consumentenvertrouwen stabiliseert, verwacht de TU Delft dat het aantal transacties van koopwoningen vooralsnog niet terugvalt ten opzichte van 2019. Dat betekent dat de woningprijzen in 2020 vermoedelijk niet gaan dalen, ook omdat de inkomens dit jaar zijn gestegen en de financieringsruimte voor tweeverdieners is verruimd. Vanaf 1 januari 2021 wordt die overigens verder verruimd.
,,Het opmerkelijke is dat de trein gewoon doordendert”, aldus Boelhouwer. ,,Hoewel de werkloosheid vermoedelijk gaat oplopen, stijgen de lonen van mensen die wél werk hebben door en volgend jaar verwacht het Centraal Planbureau alweer economische groei. In combinatie met de ruimere leenmogelijkheden voor tweeverdieners én het tekort aan nieuwbouwlocaties, kan de oververhitting op de woningmarkt in een nog hogere versnelling terechtkomen. Als zelfs de coronacrisis al geen afkoeling veroorzaakt, houd ik mijn hart vast voor volgend jaar.” Let wel: Boelhouwer noemt dit het meest waarschijnlijke scenario. ,,Mocht er een tweede lockdown komen met nieuwe economische gevolgen, dan ziet het er natuurlijk anders uit.”