Is de periode van dalende huizenprijzen alweer voorbij?

Na maanden waarin de huizenprijzen in Nederland stevig daalden, hebben kopers de prijzen dit voorjaar weer wat opgedreven. In een periode waarin de hypotheekrente stabiliseerde, leidden loonstijgingen tot optimisme bij huizenzoekers en zij lieten zich dan ook weer meer zien bij bezichtigingen. Zelfs nieuwbouwhuizen werden weer wat meer verkocht, al zakten die nog wel in prijs.

Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is de dynamiek terug op de woningmarkt, zo maakte ze donderdag op uit eigen cijfers. Met 34.000 huizenverkopen beleefden makelaars van april tot en met juni een aanmerkelijk betere periode dan begin dit jaar, al verkopen ze altijd meer in de lente dan in de winter. De mediane huizenprijs steeg met 2,8% ten opzichte van de eerste maanden van dit jaar naar €410.000.

Meer vertrouwen
‘Kopers krijgen weer wat meer vertrouwen’, zegt makelaar en voorzitter van de NVM-vakgroep wonen Lana Gerssen donderdag tijdens een persconferentie. ‘Het laat zien dat de vraag naar woningen nog steeds erg groot is.’

Betekent dit dat huizenzoekers die nog even hebben gewacht tot de prijzen verder zouden dalen nu alweer te laat zijn? Anders gezegd: kantelt de markt alweer? De Nederlandsche Bank voorspelde onlangs nog dat de huizenprijzen dit jaar en volgend jaar verder zouden dalen.

Experts vinden het lastig te zeggen. ‘Het kan best zijn dat de prijzen volgend kwartaal weer wat omlaaggaan’, zegt Stefan Groot, senior econoom woningmarkt van Rabobank. Maar door de gestegen lonen en het feit dat het woningtekort nog steeds enorm is, verwacht hij dat de markt binnenkort het dal bereikt om daarna aan te trekken. Ook hoogleraar vastgoedeconomie Marc Francke van de Universiteit van Amsterdam denkt dat de prijzen uiteindelijk weer gaan stijgen, omdat er meer vraag dan aanbod is. ‘Maar of het kantelpunt nu is, is afwachten.’

Tweede kantelpunt
Het zou het tweede kantelpunt in korte tijd zijn. Na de euforische dubbelcijferige prijsstijgingen van de afgelopen jaren doken de huizenprijzen medio 2022 ineens omlaag. Doordat de hypotheekrente in korte tijd verdrievoudigd was, konden huizenkopers minder lenen en dus bieden op een woning.

Die dip is ook met de recente stijging nog lang niet goedgemaakt. De Nederlandse huizenprijzen zijn bijna 9% lager dan in het tweede kwartaal vorig jaar. In Amsterdam is er zelfs een min van 13%. En afdingen is nog steeds de norm: slechts vier op de tien woningen werd in het tweede kwartaal boven de vraagprijs verkocht. Huizen gingen gemiddeld 0,5% onder de vraagprijs van de hand.

Gewend aan rente
Toch kwamen er meer huizenzoekers op bezichtigingen af, aangezien ze volgens de NVM inmiddels gewend zijn geraakt aan de hogere rente. Kopers lenen nu tegen rentes tussen de 4,5% en 5%. Zo zijn er nog meer positieve signalen, want hoewel de vrees voor een recessie klinkt, laat die zich nog niet zien in de cijfers.

Nog belangrijker: mensen verdienen meer. De cao-loonstijging in het eerste kwartaal was de grootste in veertig jaar. De betaalbaarheid van een koopwoning verbetert daardoor. ‘Als mensen meer verdienen, kunnen ze meer lenen’, zegt Groot van Rabobank. Hij merkt dat kopers bij de bank alweer bijna evenveel hypotheek kunnen krijgen als voor de rentestijging. In combinatie met de gezakte huizenprijzen biedt dat huizenzoekers wat meer kansen.

Duurdere woningen
Die grepen ze vooral in de hogere prijsklassen: met name huizen boven de vier ton werden meer verkocht in het tweede kwartaal. Het aantal verkochte miljoenenwoningen verdubbelde zelfs ten opzichte van begin dit jaar, wat bijdroeg aan de prijsstijging.

Tegelijkertijd neemt het aanbod nauwelijks toe. Verkopers zetten in het tweede kwartaal 38.000 woningen te koop, het laagste aantal voor het tweede kwartaal in tien jaar tijd en een teken dat huiseigenaren nog altijd twijfelen over een verhuizing.

Nieuwbouw moeilijk
De markt voor nieuwbouwhuizen blijft problematisch. De NVM zag wel enig herstel, met verkopen die iets toenamen in het tweede kwartaal, maar die waren met circa 4500 nog steeds 13% lager dan een jaar eerder. Projectontwikkelaars trokken het afgelopen kwartaal de bouw van 1650 huizen in. De opgelopen rente en gestegen bouwkosten maken winstgevend bouwen lastig.

Daar komt nog bij dat kopers wegbleven omdat de prijzen van nieuwbouwhuizen hoog blijven. In drie op de tien gevallen wordt de koop ontbonden. Weliswaar daalde de prijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning in het tweede kwartaal een fractie naar €469.000, maar het gat met een bestaande woning is nog altijd aanzienlijk.

Bron: FD d.d. 6 juli 2023