Maatregel kabinet heeft averechts effect op kansen van starters

De verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters moest de woningmarkt voor hen toegankelijker maken, maar de maatregel heeft een ongewenst neveneffect: in de eerste maanden van 2021 stegen de huizenprijzen sneller. Ook nam de krapte verder toe.

Goed te zien dat u mogelijk anderen inspireert met onze journalistieke content. We vragen u enkel voor persoonlijk gebruik onze content te kopiëren, om geen inbreuk te maken op onze Algemene Voorwaarden. Vraag anders naar onze bedrijfslicenties via klanten@fdmediagroep.nl.

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters heeft ongewenste neveneffecten: de huizenprijzen zijn er sneller door gestegen en de krapte is toegenomen. Starters komen er daardoor moeilijker tussen, terwijl het kabinet die maatregel juist nam om mensen tot 35 jaar makkelijker toegang te geven de woningmarkt.

‘De maatregel heeft niet bereikt wat het doel ervan was’, stelt makelaarsvereniging NVM. ‘De verlaging is een sympathiek gebaar en goed bedoeld, maar het voordeel dat kopende starters hebben, verdwijnt deels in die prijsstijging’, zegt huizenmarktanalist Philip Bokeloh van ABN Amro in reactie op een onderzoek van het Kadaster naar de maatregel.

Starters kunnen moeilijk terecht op de huizenmarkt, waar de prijzen door het woningtekort en de zeer lage hypotheekrente hard zijn gestegen. Doorstromers kunnen een smak geld van de verkoop van hun vorige huis gebruiken, starters niet. Daarnaast concurreren nieuwkomers op de woningmarkt met beleggers. Omdat ze er lastig tussenkomen wilde het demissionaire kabinet de woningmarkt toegankelijker maken, meldde het op Prinsjesdag vorig jaar.

Van januari tot april 2021 betaalden 35-minners bij de koop van een huis helemaal geen overdrachtsbelasting. Vanaf 1 april geldt voor jonge kopers bij een koopsom van meer dan €400.000 weer een belastingtarief van 2%. Voor de beleggers steeg de overdrachtsbelasting dit jaar naar 8%.

35-minners beïnvloeden woningprijs

De wetswijziging had de afgelopen maanden een enorme invloed op de woningmarkt, blijkt uit onderzoek dat het Kadaster woensdag presenteert. Kopers anticipeerden al vanaf bekendmaking ervan op de nieuwe regels. Van alle woningtransacties kwam 61% in het eerste kwartaal van 2021 op rekening van kopers onder de 35. Een forse stijging ten opzichte van dezelfde periode (45%) vorig jaar. Het grote aantal 35-minners zorgde mede voor een stijging van de gemiddelde woningprijs van 16%, aldus het Kadaster. De huizenprijzen bereikten een record.

Goed te zien dat u mogelijk anderen inspireert met onze journalistieke content. We vragen u enkel voor persoonlijk gebruik onze content te kopiëren, om geen inbreuk te maken op onze Algemene Voorwaarden. Vraag anders naar onze bedrijfslicenties via klanten@fdmediagroep.nl.

Omdat het voor de Belastingdienst lastig is te achterhalen wie voor het eerst een huis koopt en wie al een koophuis heeft, mogen alle 35-minners één keer gebruik maken van de regeling. Het heeft er in de eerste maanden van het jaar toe geleid dat veel doorstromers gebruikmaakten van de tijdelijke afschaffing van de belasting: van alle jongere kopers was 40% een doorstromer, volgens het Kadaster. Zij kunnen vaak duurdere huizen kopen, dus hadden ze tot april een behoorlijk voordeel. Het aantal woningen met een verkoopsom van meer dan €400.000 steeg in het afgelopen kwartaal met 252% ten opzichte van die periode in 2020.

’35-minners die een huis kunnen kopen van meer dan vier ton hebben nog even snel hun slag geslagen’, zegt huizenmarktanalist Bokeloh. ‘De overdrachtsbelasting per 1 januari afschaffen zorgt ervoor dat starters die uitstelden, nu pas zijn gaan kopen. De vraag naar woningen is opeens zo geconcentreerd, terwijl er al weinig aanbod is. Dat is een ongelukkige samenloop van verschillende dingen.’

Doel niet bereikt

In 2019 deed onderzoeksbureau Dialogic in opdracht van het ministerie van Financiën onderzoek naar de doeltreffendheid van de maatregel. Die is beperkt, concludeerde de onderzoekers toen al.

Dat de overdrachtsbelasting niet geldt, geeft kopers een voordeel. ‘Dat voordeel hebben kopers toegevoegd aan hun budget en gebruikt om meer te bieden’, zegt een woordvoerder van makelaarsvereniging NVM. ‘Daar waar de maatregel bedoeld was te stimuleren en de markt te verruimen, heeft het beleid geleid tot een prijsstijging in de krappe markt die we momenteel hebben. Per saldo heeft het alleen maar tot een verhoging van de koopprijs geleid. De maatregel heeft niet bereikt wat het doel ervan was.’

Betere concurrentiepositie

De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft mogelijk ook negatieve effecten op huurders, zegt Marja Elsinga, hoogleraar Housing Institutions and Governance aan de TU Delft. ‘Investeerders in de huurmarkt moeten meer overdrachtsbelasting betalen en de kans is groot dat zij dit willen terugverdienen door hogere huren te vragen.’

De overheid moet opletten wanneer en onder welke omstandigheden ze wetswijzigingen doorvoert, zeggen de experts. Joppe Smit, directeur bij consultancybureau IG&H, refereert aan het geringe aanbod aan huizen. ‘Bij de enorme krapte op de woningmarkt moet je ook denken aan andere maatregelen, zoals bouwen. Dat heeft namelijk een langetermijneffect.’

Lees het volledige artikel: https://fd.nl/ondernemen/1382877/maatregel-kabinet-heeft-averechts-effect-op-kansen-van-starter-op-woningmarkt-iee1caKTcg2T

Bron: FD, 05-05-2021