Woningruil als alternatief in oververhitte huizenmarkt? ‘Betekent concessies doen’
Op zoek naar een nieuw huis maar helemaal klaar met de oververhitte woningmarkt? Dan kun je er wellicht voor kiezen met iemand van woning te ruilen. Maar is dat behalve idealistisch ook realistisch?
Hoe vind je in deze tijd nog een huis? Er is weinig aanbod, bezichtigingen zijn volgeboekt, en vínd je een geschikt huis dan moet je overhaast beslissen en fors overbieden. Kortom, een nieuwe woning bemachtigen is stressen, daar lijkt geen ontkomen aan.
Tenzij je het over een andere boeg gooit, zoals André Miedema (43). Al tien jaar woont hij met z’n vrouw en kinderen in een stadswoning in de Eridanusstraat, vlakbij het centrum van Groningen. Nu zijn ze klaar voor de volgende stap: de stad inruilen voor een dorp, meer in het groen. ,,Ons plan was voor de zomer van dit jaar verhuisd te zijn, maar de hectiek van de woningmarkt overviel ons. Gehaast een bod uitbrengen, 80.000 euro boven de vraagprijs, en niet eens rustig kunnen nadenken of een huis echt goed voelt: dat is geen fijne manier om een levensbeslissing te maken.’’
André en zijn vrouw besloten niet aan die gekte mee te doen. Op een dag stond hij voor de oprit van zijn huis en dacht hij: ik ben niet alleen op zoek naar iets moois, ik heb ook iets moois te bieden. Zo was het idee van woningruil geboren. ,,Er moet ergens een gezin zijn dat in ons huis wil wonen en wij in dat van hen.’’
Kan woningruil een mogelijke oplossing zijn voor de oververhitte woningmarkt? En hoe gaat het in zijn werk?
Het perfecte huis
Erg populair is het ruilen van woningen niet, weet woordvoerder Marc van der Lee van makelaarsvereniging NVM. Specifieke cijfers zijn er niet, omdat een ruil vaak buiten de makelaar om wordt gedaan. ,,Wel weten we dat het buitengewoon moeilijk is om twee vergelijkbare huizen te vinden die goed uitruilbaar zijn.’’ De staat, inrichting, bouw: het moet allemaal maar net kloppen met de wensen van niet één, maar twee partijen, zegt Van der Lee.
Eigenlijk is een woning ruilen ook niets meer of minder dan elkaar je huis verkopen. Er zijn twee koopaktes nodig en je moet ook de kosten koper betalen. De hypotheek wordt op dezelfde manier geregeld als een huis kopen via de normale weg en ook de overdrachtsbelasting is 2 procent (bij een woning van meer dan 400.000 euro), vertelt makelaar en financieel adviseur Roger Schmitz van Vivendo Advies & Makelaardij in Doetinchem. Ook moet er een taxatierapport komen voor de hypotheek en moet je een notaris inschakelen voor het ondertekenen van de hypotheek- en leveringsakte.
Het grote verschil is dat de kopers met elkaar in gesprek moeten, legt Schmitz uit. ,,Woningruil betekent concessies doen. De wensen van beide kopers sluiten bijna nooit perfect op elkaar aan. Koop je via de gewone weg een huis, dan voelt het als een zakelijke transactie. Bij woningruil hebben mensen sneller het gevoel dat ze er misschien niet op vooruitgaan.’’
En ook als je elkaar wél iets gunt, kun je niet zomaar onder de WOZ-waarde gaan zitten. Zo begeleidt Schmitz nu een klant die bij het ruilen van zijn woning 50.000 euro minder wilde vragen, om zo op de overdrachtsbelasting te besparen. Maar dat is oppassen geblazen. ,,Als je je huis verkoopt onder de WOZ-waarde kan dat geïnterpreteerd worden als het ontduiken van de overdrachtsbelasting.’’ Of het wordt als schenking beschouwd, waardoor er schenkingsbelasting betaald moet worden. Je hebt bij woningruil dus niet alle vrijheid. ,,De klant kan van alles verzinnen, maar de notaris moet er zijn handtekening onder zetten.’’
Zijn er dan helemaal geen voordelen? Natuurlijk wel, zegt Schmitz. ,,Je hoeft niet meer te strijden om een huis. Je hebt de tijd om een beslissing te nemen, zonder de hete adem van andere kopers in je nek.’’ Bovendien ben je er zeker van dat je niet met dubbele woonlasten blijft zitten.
Inhalige verkopers
André Miedema laat zich dan ook niet tegenhouden door alle obstakels. Hij bouwde een website om zijn woning aan te prijzen en doet veel aan mond-op-mond-reclame. Maar wil je je huis écht in de markt zetten, dan kun je eigenlijk niet zonder Funda. Alleen zijn makelaars niet happig op woningruil, merkte Miedema. Het duurt te lang en levert te weinig op, kreeg hij vaak te horen. Toch wist hij zijn huis via een internetmakelaar op Funda te krijgen.
Makelaar Herold Kapteijns van Raadhuys Makelaars in Rosmalen heeft nu geen ‘ruilen’ lopen, maar wist in de crisistijd van 2008 tot 2015 voor drie klanten de perfecte match te vinden. ,,Niet veel’’, beaamt hij. ,,Maar toen was het woningaanbod groot en hadden kopers de ruimte en tijd om kritisch zijn.’’
In de huidige markt (veel meer vraag dan aanbod) zou woningruil populairder kunnen worden, denkt Kapteijns. Maar er is één groot issue dat ruilen in de weg zit. ,,De meeste mensen zullen kiezen voor verkoop bij inschrijving om zo het allerhoogste bod binnen te slepen. Door onderling te ruilen loop je dat mis. Ruilen draait om gunnen.’’
Wars van prijsopdrijving
Ook Miedema zou voor zijn huis 600.000 euro kunnen krijgen, 50.000 euro boven de vraagprijs, kreeg hij van een makelaar te horen. Maar hij laat zich niet gek maken. ,,Waar zijn we toch mee bezig met z’n allen. Ik wil juist absoluut niet mee doen mee die onnodige prijsopdrijving.’’
Als meer mensen open zouden staan voor woningruil, zouden de prijzen ook meer binnen de perken blijven, denkt Miedema. Maar een echte oplossing is het niet. ,,Ook woningruil blijft een feestje voor bevoorrechte huiseigenaren, huurders komen er weer niet tussen.’’
Kapteijns: ,,Meer woningen bouwen: dat is het enige wat ons uit de huizencrisis kan helpen.’’
Ondertussen blijft Miedema zoeken naar die ene speld in de hooiberg. Hij is nu een half jaar bezig en krijgt ongeveer één keer per maand een reactie van een geïnteresseerde. De juiste match blijft tot nu toe uit. Dan is het andere huis weer te klein, dan de omgeving weer te druk of het prijsverschil te groot. Miedema: ,,Je moet misschien een lange adem hebben, maar die speld is er. Dat weet ik zeker.’’
Bron: 08-12-2021 Tubantia