Een huis taxeren door een computer, dat mag niet meer

Een computermodel bepaalt de waarde van een woning, zonder een bezoek van een taxateur. Snel en goedkoop, en dus populair bij bijvoorbeeld hypotheekoversluitingen. Tot een toezichthouder zei: dat mag niet meer. Hoe nu verder?

Het lijkt zo eenvoudig. Wie meer geld wil lenen voor het verbouwen van zijn huis, stapt naar de bank en vraagt een verhoging van de hypotheek. De bank wil van de klant weten: wat is het huis eigenlijk waard? Want extra schuld aangaan is prima, maar de bank moet wel weten of de woning dat waard is.

In plaats van de deur te openen voor een taxateur, doet de klant een paar muisklikken. Daarmee vraagt hij een rapport op van een computergestuurd taxatiemodel. Dat volstaat voor de banken en scheelt nogal. Een taxateur op bezoek laten komen kost al gauw €400, de waardebepaling via de computer een paar tientjes. En de bank is ook blij, want de aanpassing van de hypotheek is zo sneller geregeld.

Het probleem is alleen: dit mag straks niet meer. Door een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA) mogen banken de alternatieve versie van de taxatie niet meer toestaan vanaf halverwege volgend jaar. De sector moet op zoek naar een alternatief en dat kan tienduizenden huizenbezitters met plannen in totaal miljoenen euro’s gaan kosten, stellen critici.

Wat verandert er precies? En hoe steekt die nieuwe taxatie dan in elkaar?

Meerdere manieren van taxeren

Wie antwoord wil op die vragen, moet eerst meer weten over hoe taxeren er nu aan toe gaat. Huizen worden getaxeerd op verzoek van hypotheekverstrekkers — zoals banken. Voor zij potentiële kopers een som geld lenen, willen banken weten wat het huis waard is. Dat is belangrijk als straks blijkt dat kopers de hypotheek straks niet kunnen aflossen: het huis dient ook als onderpand.

Bij de aankoop van een nieuw huis verplicht de bank vaak een zogeheten fysieke inspectie. De taxateur veegt zijn voeten op de deurmat, kijkt rond, neemt aantekeningen, velt een oordeel en plakt vervolgens een waarde op de woning. Komt die overeen met het aan te vragen hypotheekbedrag, dan is er geen probleem. Zo niet, dan kan de bank de hypotheek in veel gevallen niet verstrekken.

Maar de taxateur kreeg de afgelopen jaren concurrentie van de computer. Die biedt nu een alternatief als mensen hun hypotheek willen oversluiten of verhogen voor een verbouwing. De bank eist dan geen inspectie, maar vindt een zogeheten modelmatige waardebepaling vaak voldoende. Dat is een taxatie op basis van allerlei statistieken. Bijvoorbeeld het woonoppervlak, de locatie en prijzen van vergelijkbare verkochte woningen.

De modeltaxatie is goedkoop, snel en dus populair. Exacte cijfers zijn er niet, maar vanwege de lage rentes stapten 156.000 huishoudens vorig jaar over naar een andere hypotheek. Het is aannemelijk dat in veruit de meeste gevallen een modelmatige taxatie volstond bij de hypotheekverstrekker.

‘Een beetje eng’

‘Wij vinden de ontwikkeling wat betreft kunstmatige intelligentie heel interessant’, zegt directeur Hans van der Ploeg van brancheorganisatie van makelaars en taxateurs VBO. ‘Maar dat het gebruikt wordt om individuen hypotheken te verstrekken, vind ik een beetje eng.’

Van der Ploeg snapt wel dat banken wel iets in de modeltaxatie zien. Het is volgens hem ‘quick and dirty‘. Maar toch twijfelt hij aan de betrouwbaarheid van de modellen en dus aan de waarde ervan voor de consument. ‘Ik heb nog geen model gezien dat rekening houdt met de staat van de keuken’, zegt hij.

Een model controleert geen keukens, maar is niet onbetrouwbaar, stelt Tijs Pellemans van Calcasa. Dat is het enige bedrijf waarvan hypotheekverstrekkers nu een taxatievervangend product mogen gebruiken. Het gros van de Nederlandse huizen is goed met elkaar vergelijkbaar, stelt hij. ‘Dus bij een Drentse woonboerderij moet je misschien op bezoek, maar over een rijtjeshuis in de stad weet het model veel.’

‘Uiteindelijk gaat het om de risicobereidheid van de geldverstrekker’, zegt Pellemans. Hypotheekverstrekkers mogen 100% van de woningwaarde financieren als er een fysieke taxateur is langs geweest, bij een modelmatige taxatie is dat slechts 90%. ‘Maar sommige geldverstrekkers zeggen: wij doen maar 80%. En andere verstrekkers eisen een bepaalde betrouwbaarheidsmate.’

Bovendien is op de waardebepaling door de taxateur net zoveel kritiek. Volgens een studie van De Nederlandsche Bank (DNB) blijkt de taxatiewaarde in 95% van de gevallen gelijk of hoger dan de koopsom. Een ‘systematische overwaardering’ door de taxateur dus.

Mede daardoor is het kabinet enthousiast over het computergestuurde alternatief dat sinds 2016 is toegestaan in Nederland. Modeltaxaties gebruiken moet gewoon kunnen ‘onder strikte regulering’, schreef minister van financiën Wopke Hoekstra eerder.

EBA wil het anders

Desalniettemin vindt de EBA de computergestuurde taxatie niet betrouwbaar genoeg. En dus kunnen banken daarmee de risico’s van de lening die zij afsluiten niet goed inschatten. DNB had voor Nederland een uitzonderingspositie kunnen aanvragen in Brussel, maar deed dat niet.

Zo ontstaat er een ongelijk speelveld op de hypotheekmarkt. Tal van hypotheekverstrekkers die weliswaar onder toezicht staan, maar dan zónder bankvergunning, mogen de modelmatige taxatie blijven gebruiken. Ergo: hun klanten zijn goedkoper uit.

‘Dat kan voor ons een voordeel zijn, maar dat vind ik niet eens het belangrijkste’, zegt directeur Ellen Hensbergen van Munt, een hypotheekverstrekker zonder bankvergunning. ‘Het proces van het afsluiten van een hypotheek is al langzaam en daarin doen we nu weer een stap terug. Het is complexer voor de hypotheekadviseur, het duurt langer en het is duurder.’

Hybride taxatie

Toch gloort er hoop voor de hypotheekverstrekker. Want de EBA stelt weliswaar dat de puur modelmatige taxatie niet meer mag, de toezichthouder staat wel een tussenvorm toe: de zogeheten hybride taxatie of desktoptaxatie. Dat is een mengvorm tussen een computergestuurde waardebepaling en het oordeel van een taxateur.

Makelaars, taxateurs, modelbouwers en hypotheekverstrekkers zitten nu met elkaar in een speciale ‘stuurgroep’ die moet bepalen aan welke regels die taxatie van de toekomst moet voldoen. Mede daarom willen de banken namens branchevereniging NVB nog niet meewerken aan dit artikel.

De vraag die op tafel ligt is: wat moet de taxateur straks doen en wat doet het model? Voor de betrokken partijen zit daar achter: wiens verdienmodel komt er straks als beste uit? Huisbezoeken leveren werk op voor taxateurs, maar kunnen nadelig zijn voor modelbouwers en vice versa.

‘Het is heel lastig om te voorspellen waar het uitkomt’, zegt bestuurder Ad Buisman van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs dat de groep voorzit. ‘Wat ik wel proef en zie is een consensus dat modelmatig taxeren de trein die niet te stoppen is.’

Niet naar de woning, of wel?

Sommigen willen dat de taxateur wegblijft bij de woning. Hij vraagt de modelwaarde op en kijkt of die voldoet. Zo ja, komt er een krabbel onder. Zo nee, dan beargumenteert hij waarom niet. De klant kan dan alsnog een taxateur uitnodigen. ‘De charme daarvan is dat je al veel informatie binnen hebt door het model. Je hoeft dan niet meer álles opnieuw te doen, het is een zwaar geautomatiseerd taxatierapport. Dat scheelt in de kosten’, zegt productmanager Marcel Sippekamp van de Nationale Hypotheek Garantie.

Dat vindt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) maar niets. Zo’n modelwaarde is helemaal geen taxatie, liet de brancheclub eerder weten aan het FD. Een fysieke inspectie ‘is én blijft’ volgens de makelaars ‘een onmisbaar element’ bij het waarderen van ‘alle typen vastgoed’.

Klant duurder uit

Hoe dan ook, de klant zal straks duurder uit zijn. Waar een Calcasa-rapport nu pakweg drie tientjes kost, zal de hybride taxatie richting de €100 gaan, stellen betrokkenen.

Veel duurder moet het ook niet worden, zeggen sommigen. Want als je meer dan €200 betaalt voor een modelrapport met een krabbel eronder, is het verschil met de uitgebreide taxatie van €400 opeens zo groot niet meer. ‘Je kunt tien smaken verzinnen’, zegt Pellemans van Calcasa. ‘Maar uiteindelijk valt of staat een hybride product met snelheid, kwaliteit en lage kosten.’

Bron: Financiele Dagblad, 6 november 2020