30 november '22

Vijf vragen over de stijgende hypotheekrente

De hypotheekrente is sinds een jaar geleden ruim verdrievoudigd. Wat is dan wijsheid: nu een huis kopen, of liever even wachten? Wat betekent de gestegen rente voor starters, huizenbezitters en verhuizers?

1. Is het verstandig om nu een huis te kopen?
Huizen zijn nog steeds duur, maar het probleem van starters is vaak dat ze geen goed alternatief hebben. ‘Vaak betalen ze een hoge huur. En de huur gaat elk jaar omhoog. Als je iets koopt, ben je meestal goedkoper uit’, zegt Oscar Noorlag, van Van Bruggen Adviesgroep.

‘Je koopt een huis om in te wonen’, zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. ‘Het belangrijkste is dat je maandlasten betaalbaar zijn en blijven.’

Als je nu een huis koopt heb je het voordeel dat je meestal niet meer meteen bij de eerste bezichtiging een bod hoeft te doen. Je hebt meer tijd om huizen te vergelijken en een bouwkundige keuring te laten doen. Huizen staan langer te koop en worden steeds vaker voor minder dan de vraagprijs verkocht. Maar Noorlag verwacht niet dat de prijzen enorm gaan dalen. ‘Het is lastig te voorspellen, maar wij verwachten hooguit een paar procent. Dat komt doordat de vraag naar woningen nog steeds vele malen groter is dan het aanbod.’

2. Kun je onderhandelen over hypotheekrente?
‘Nee. Het enige wat je kunt doen is shoppen bij verschillende hypotheekverstrekkers’, zegt André de la Porte. Banken hanteren vaste rentetabellen voor zowel nieuwe als bestaande klanten. De hoogte van de hypotheek in verhouding tot de waarde van het huis speelt daarbij een belangrijke rol. Als je een huis koopt met een hypotheek van 100% van de woningwaarde betaal je meer rente dan wanneer je maar een kleine hypotheek nodig hebt. Alleen bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) speelt dit geen rol.

3. Hoelang moet je de rente vastzetten?
‘Toen de rente nog 1,5% was, was het advies om de rente zo lang mogelijk vast te zetten. Dan profiteer je er zo lang mogelijk van’, zegt André de la Porte. ‘Maar nu de rente hoger is, moet je zelf een afweging maken.’ De rente wordt hoger naarmate je kiest voor een langere rentevaste periode. Een variabele rente is het laagst, maar dan weet je niet waar je aan toe bent. ‘We zien dit jaar een enorme verschuiving’, zegt Noorlag. ‘Begin dit jaar zetten mensen de rente voor 20 of 30 jaar vast. Nu zet de meerderheid de rente voor 10 jaar vast.’ Volgens Noorlag is het verschil tussen rente die voor 10 jaar vaststaat en rente die voor 20 jaar vaststaat, nog nooit zo klein geweest als nu. Bij 20 jaar vast is de rente ongeveer 0,25% hoger dan bij 10 jaar. Toch geven mensen de voorkeur aan een tienjaarsperiode. ‘Ze kijken terug in de tijd en hopen dat de rente weer gaat dalen.’

De groep mensen die voor variabele rente kiest wordt groter. Begin dit jaar deed 1% of 2% van de mensen dit, nu kiest 6% tot 7% hiervoor. ‘Zij kunnen het zich financieel veroorloven als de rente stijgt. Je moet voldoende inkomen hebben om eventueel hogere maandlasten te kunnen opvangen.’ Daarom wordt bij de berekening van het maximale hypotheekbedrag dat je kunt krijgen bij variabele rente volgens Noorlag gerekend met een rentepercentage van 5%.

Of je de hypotheek kunt meenemen naar het volgende huis, hangt van de voorwaarden af

4. Wat gebeurt er als je al een hypotheek hebt?
‘Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen maar rente. Dus als de rente verdubbelt, verdubbelen je maandlasten’, zegt André de la Porte. ‘Dat komt doordat hypotheekrente bij nieuwe aflossingsvrije hypotheken fiscaal niet aftrekbaar is.’

Maar van de mensen die nu een hypotheek hebben, merken de meeste volgens Noorlag nog niets van de gestegen rente. ‘Zij hebben de afgelopen jaren een mooi rentepercentage voor 20 of 30 jaar vastgezet.’ Wie aan het einde van de rentevaste periode zit, krijgt wel te maken met de huidige rente. Maar het is de vraag of dat voor de maandlasten veel uitmaakt. ‘Als je 10 jaar geleden de rente voor 10 jaar hebt vastgezet, betaalde je al iets meer rente dan nu’, zegt Noorlag.

5. Mag je je bestaande hypotheek meenemen als je verhuist?
Wie een hypotheek heeft met een lage rente en een lange rentevaste periode, wil die hypotheek het liefst meenemen naar het volgende huis. Of dat mogelijk is, hangt af van de hypotheekvoorwaarden.

Bij hypotheken die recentelijk zijn afgesloten, is meeverhuizen volgens Noorlag geen probleem. Bij hypotheken van 10 jaar of ouder is het lastig. En bij hypotheken die 6 of 7 jaar geleden zijn afgesloten, hangt het erom. ‘Er zitten haken en ogen aan, die verschillen per geldverstrekker’, zegt André de la Porte.

Soms kun je je hypotheek bijvoorbeeld alleen meenemen als je oude hypotheek is afgelost en op precies dezelfde dag naadloos overgaat op je nieuwe huis. Dat is in de praktijk meestal niet haalbaar. Ook moet je het soms lang van tevoren aankondigen. André de la Porte: ‘Vaak gelden er allerlei opslagen, waardoor de rente toch weer hoger wordt.’

Dat speelt ook als je een huis hebt gekocht met NHG en verhuist naar een duurder huis boven de NHG-grens. ‘Als je de akte snel leest, denk je algauw dat je je hypotheek kunt meenemen’, zegt André de la Porte. ‘Maar informeer altijd bij de geldverstrekker of hypotheekadviseur of er speciale voorwaarden gelden. De regels zijn overal anders.’

Bron: FD d.d. 29-11-2022

Terug naar overzicht