Staan straks weer een miljoen huizen onder water?

Na jarenlange prijsstijgingen op de huizenmarkt lijkt de markt te zijn gekanteld. Op kwartaalbasis dalen de huizenprijzen zelfs weer, bleek donderdag uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Ook staan huizen langer te koop. Door onzekerheid over de Oekraïneoorlog en stijgende lasten zijn kopers terughoudender geworden.

Dalende huizenprijzen, dat roept herinneringen op aan de vorige dip. Toen kwamen meer dan een miljoen huishoudens met hun huis onder water te staan. Kan dat nu weer gebeuren? Kenners achten die kans niet zo groot, want de markt staat er nu heel anders voor, ‘minder dramatisch’. Alhoewel het natuurlijk lastig blijft om voorspellingen te doen, nu, met een oorlog. Wat zijn de verschillen dan met 2009-2013? Het FD zet er een aantal op een rij.

Geen tophypotheken meer
Allereerst hebben mensen nu minder hoge schulden op hun huis, de kredietregels zijn strenger. Destijds was het heel gebruikelijk om een hypotheek te nemen van 110% van de waarde van het huis (toen vaak geformuleerd als 120% van de executiewaarde). Zelfs 130% kwam voor. Tegenwoordig mogen mensen niet meer dan 100% van de woningwaarde lenen.

Veel hypotheken waren in die tijd volledig aflossingsvrij. Na de crisis heeft het kabinet ingegrepen in de hypotheekrenteaftrek. Sinds 2013 kunnen huizenkopers de hypotheekrente alleen nog aftrekken als ze de lening in dertig jaar volledig aflossen.

Door die hoge schulden kwamen destijds veel huizen flink onder water te staan toen de prijzen zakten. Dit leverde schrijnende situaties op, bijvoorbeeld gescheiden stellen die bij elkaar moesten blijven wonen, omdat ze hun huis door de restschuld niet konden verkopen.

Doordat mensen nu doorgaans lager in de hypotheekschuld zitten, zullen prijsdalingen gemakkelijker op te vangen zijn en minder snel tot restschulden leiden bij verhuizing, verwacht Marc Francke, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Amsterdam. ‘Het maakt nogal wat uit of je een lening van 80% of 100% op je huis hebt.’

Er zijn overigens ook nu nog huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek en dus een relatief hoge schuld. De groep bij wie zo’n hypotheek nog stamt van vóór 2013 zal niet zo snel in de problemen komen. Die mensen hebben hun huis de afgelopen jaren flink in waarde zien stijgen en kunnen wel wat hebben.

Dan is er een groep die recent nog heeft gekocht met een aflossingsvrije lening. Vanwege de lage rente was aflossingsvrij de afgelopen jaren weer in opkomst, de hypotheekrenteaftrek levert bij een lage rente immers minder voordeel op. Maar deze groep leningen is in principe niet volledig aflossingsvrij. Banken hebben met elkaar afgesproken dat de aflossingsvrije hypotheek maximaal 50% van de woningwaarde mag zijn.

Woningtekort nu groter
Een ander verschil met de crisisjaren is dat er nu een nijpender woningtekort is. Het tekort in Nederland staat nu op 315.000 huizen. Deze schaarste is onder meer ontstaan doordat er in de crisisjaren aanzienlijk minder is gebouwd. De bouw viel destijds grotendeels stil. Ondertussen nam de bevolkingsgroei toe. De jaren erna bleek de bouwsector niet in staat dit gat weer te dichten, onder meer doordat veel personeel elders werk had gevonden.

Het huidige grote woningtekort zal een dempende werking hebben op prijsdalingen. Er is immers veel vraag naar huizen. Mensen kijken misschien even de kat uit de boom door de onzekerheid over de oorlog in Oekraïne, de torenhoge energieprijzen en de gestegen hypotheekrente, maar de vraag is er nog wel.

Overwaarde
Behalve dat de hypotheeknormen strenger zijn, zullen huizen bij prijsdalingen ook minder snel onder water komen te staan door de enorme overwaarde die veel huishoudens hebben opgebouwd. De afgelopen jaren zijn huizen fors in waarde gestegen. Zeker in de laatste twee jaar, toen prijsstijgingen vaak ver de 10% overschreden, ging het hard. Makelaarsvereniging NVM rekende afgelopen donderdag voor dat een gemiddeld huis in minder dan twee jaar 27% meer waard is geworden, oftewel bijna een ton erbij. Dan kun je wel wat hebben.

In de jaren voor de dip in 2009 was er minder overwaarde opgebouwd. De prijzen stegen toen met 3% tot 4% per jaar. Ter vergelijking: alleen al in 2021 was het 15,2%.

Bij ING verwachten ze dat de huizenprijzen de komende tijd nog wel even omlaag zullen gaan, maar dat de prijzen niet gaan kelderen. ‘Wij gaan ervan uit dat de daling ongeveer de prijsstijging van de eerste helft van dit jaar teniet zal doen’, zegt Mirjam Bani, econoom bij ING. ING verwacht namelijk geen diepe recessie, omdat de werkloosheid weinig oploopt.

Hypotheekrente
Naast al deze verschillen die de kans op restschulden beperken, is er een belangrijk verschil dat de stagnatie op de huizenmarkt juist vergroot. De hypotheekrente stijgt nu in rap tempo, terwijl die vorige keer omlaagging. Voor met name starters wordt het daardoor steeds duurder om te lenen en worden huizen dus (nog) minder betaalbaar.

De stijgende hypotheekrente heeft samen met de onzekerheid over de oorlog en inflatie de huizenmarkt doen kantelen. ‘Hoe sneller de hypotheekrente stijgt, hoe harder die de betaalbaarheid onder druk zet. Maar ook hoe meer effect die heeft op het sentiment’, zegt Bani. Zo zag je dat mensen afgelopen voorjaar hun huis snel in de verkoop gingen zetten toen de hypotheekrente omhoog was geschoten. Ze werden zenuwachtig waar de markt naartoe ging.

Bij een prijscorrectie kan het voor starters wel weer interessant worden om een huis te kopen. Maar dan moet de prijsdaling wel groter zijn dan de gestegen hypotheeklast.

In de periode van 2009-2013 bleven starters juist kopen vanwege de dalende rente, wat destijds de woningmarkt nog enigszins in beweging hield.

Bron: FD d.d. 10 oktober 2022